Tratamento de dados I

Neste exemplo de avaliação de terreno, os dados foram tratados por fatores de homogeneização.

Foram consideradas seis características para estudo e homogeneização; o objetivo é estimar o valor do metro quadrado do terreno paradigma a partir dos fatores atribuídos a cada uma dessas características. Os fatores de ponderação considerados no tratamento de dados são

 

\begin{tabular}{cl} \\ \textbf{Fator} & \multicolumn{1}{c}{\textbf{Atributo}} \\ \hline f_1 & Topografia \\ \hline f_2 & Consistência do solo \\ \hline f_3 & Testada \\ \hline f_4 & Profundidade \\ \hline f_5 & Forma de pagamento \\ \hline f_6 & Frentes múltiplas ou esquina \\ \hline \end{tabular}

 

 

Os fatores serão aplicados na forma de somatório e de modo invertido na etapa de ajuste ao valor paradigma. Nesse ponto, seguimos a doutrina de Dantas (1998, p. 21) segundo o qual:

Quando a homogeneização é feita em relação a um paradigma, o resultado do tratamento estatístico fornece um valor unitário básico. Deve-se observar que, partindo-se do valor unitário básico, para a avaliação do objeto os fatores de homogeneização apresentados devem ser usados de forma invertida. Isto porque, se um TR tem uma vantagem em relação ao paradigma, esta vantagem deve ser retirada na fase de homogeneização; porém, conhecendo-se o valor unitário básico, se um terreno avaliando tem uma vantagem em relação ao paradigma, esta vantagem deve ser dada. É o raciocínio inverso.

 

Após, na fase final de cálculo da estimativa, os fatores do terreno avaliando serão aplicados na forma de somatório; todo o procedimento observará as seguintes fórmulas:

 

Relação básica entre coeficientes ( k ) e fatores ( f )

f = 1 + k

 

Somatório de fatores

\sum f_n = [(f_1 - 1) + (f_2 - 1) + (f_3 - 1) + \ldots + (f_n - 1)] + 1 \\ \indexspace \sum f_n = f_1 + f_2 + f_3 + \ldots + f_n - n + 1

 

Ajuste do valor unitário observado ( vi ) ao valor unitário paradigma ( vu ), sendo que esse último servirá como base de cálculo para a avaliação

v_u = \dfrac{v_i}{\sum f_{ni}}

 

Aplicação dos fatores próprios do terreno avaliando ( vt ) sobre a base de cálculo (valor unitário paradigma)

v_t = v_u \cdot \sum f_{nt}

 

A dinâmica do procedimento de homogeneização por fatores está detalhada na página Homogeneização por fatores.

A planilha com esse exemplo de avaliação está disponível logo abaixo:

Tratamento de dados I

 

 

 

Fontes:
CANTEIRO, João Ruy. Construções: seus custos de reprodução na capital de São Paulo de 1939 a 1979; Terrenos: subsídios à técnica de avaliação. 3. ed. São Paulo: Pini, 1980.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de avaliações: uma introdução à metodologia científica. São Paulo: Pini, 1998.
FIKER, J. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. 4. ed. São Paulo: Pini, 2016.
THOFEHRN, Ragnar. Avaliação de terrenos urbanos: por fórmulas matemáticas. São Paulo: Pini, 2008.