Vamos analisar o instituto do usufruto a partir de seu conceito e regulamentação:
Usufruto. Do latim usufructus (fruído pelo uso), entende-se o direito assegurado a alguém, para que possa gozar, ou fruir, as utilidades e frutos de uma coisa, cuja propriedade pertence a outrem, enquanto temporariamente destacado da mesma propriedade.
[…]
O usufruto, assim, revela-se o direito real sobre coisa alheia (jus in re aliena), atribuindo ao usufrutuário o direito de usar temporariamente, percebendo os frutos que produzir, retirando dela as utilidades, que não lhe destruam a substância.
O Código Civil de 2002 disciplina o instituto no Título VI. Sendo:
Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos.
§ 1º Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o usufrutuário o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado ao tempo da restituição.
§ 2º Se há no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se refere o art. 1.230, devem o dono e o usufrutuário prefixar-lhe a extensão do gozo e a maneira de exploração.
[…]
Art. 1.399. O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, mas não mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário.
[…]
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:
I – pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II – pelo termo de sua duração;
III – pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV – pela cessação do motivo de que se origina;
V – pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
VI – pela consolidação;
VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
VIII – Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).
A doutrina que trata do tema, e a legislação que disciplina o instituto do usufruto orientam o avaliador no sentido de que esse direito deve ser analisado em concreto, caso a caso, haja vista a multiplicidade de situações possível, variáveis em função da: extensão do direito, o modo de exercê-lo e, também, sua duração.
Acerca do usufruto vitalício, existe norma própria no artigo 1.411 do Código Civil Brasileiro de 2002 que dispõe claramente que:
Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.
Portanto, não existe base na realidade pretender impor que o valor desse direito corresponderia genericamente a um terço do valor bem. No Estado de São Paulo, temos a Lei nº 10.705, de 28 de dezembro de 2000, que dispõe sobre a instituição do imposto sobre transmissão causa mortis e doação de quaisquer bens ou direitos (ITCMD), que traz essa ficção jurídica. Todavia, trata-se de legislação fiscal, que deve ser aplicada nos limites do campo para o qual foi editada. Vejamos:
ESTADO DE SÃO PAULO. Lei nº 10.705, de 28 de dezembro de 2000.
Artigo 9º – A base de cálculo do imposto é o valor venal do bem ou direito transmitido, expresso em moeda nacional ou em UFESPs (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo).
1º – Para os fins de que trata esta lei, considera-se valor venal o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão ou da realização do ato ou contrato de doação.
2º – Nos casos a seguir, a base de cálculo é equivalente a:
1. 1/3 (um terço) do valor do bem, na transmissão não onerosa do domínio útil;
2. 2/3 (dois terços) do valor do bem, na transmissão não onerosa do domínio direto;
3. 1/3 (um terço) do valor do bem, na instituição do usufruto, por ato não oneroso;
4. 2/3 (dois terços) do valor do bem, na transmissão não onerosa da nua-propriedade.
Portanto, pretender avaliar o usufruto com base na ficção jurídica prevista em legislação fiscal é prática distorcida, pois:
- o instituto do usufruto possui nuances que só podem ser verificadas em concreto, caso a caso; e
- apoiar-se em legislação fiscal que fixa e impõe critérios de avaliação é uma simplificação que se afasta da realidade do mercado.
Podemos, ainda, acrescentar que o objetivo da avaliação é identificar o valor de mercado do bem avaliando; não estamos procurando descobrir seu valor fiscal.
E, ainda, acrescentar um quarto erro grave, relativo à atuação profissional, pois o avaliador que aceita a legislação fiscal está renunciando às suas prerrogativas: analisar o caso concreto e apresentar sua estimativa fundamentada na realidade do mercado.
Como proposta para avaliação desse direito foi construída uma planilha para esse fim específico.
Planilha para avaliar usufruto pelo método de capitalização da renda
Fontes:
ESTADO DE SÃO PAULO. Lei nº 10.705, de 28 de dezembro de 2000. Disponível em: <https://legislacao.fazenda.sp.gov.br/Paginas/lei10705.aspx>. Acesso em: 6 abr. 2024.
SILVA, De Plácido. Vocabulário jurídico. 22. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2003.
