Normas da Secretaria do Patrimônio da União

A princípio, registra-se que o objetivo desta seção não é criticar os atos normativos da Secretaria do Patrimônio da União.

Esses normativos foram inseridos nestes comentários com o único propósito de alertar os avaliadores, pois constata-se que existe uma confusão quanto a aceitá-los como fundamento para se aplicar, ou não, o fator da vantagem da coisa feita (k_cf).

Aqueles atos normativos obrigavam tão somente os servidores e auxiliares que atuavam no âmbito das avaliações de interesse da Secretaria do Patrimônio da União; fora dessa área restrita, aqueles atos nunca serviram como fundamentação adequada para se aplicar o fator da vantagem da coisa feita.

As origens desse erro são: 1) desconhecimento sobre a evolução das normas da Secretaria do Patrimônio da União; e 2) a falta de coerência na interpretação desses normativos.

Por coerência, compreende-se:

 

Conforme já foi demonstrado na seção vantagem da coisa feita, o fundamento para a aplicação do terceiro componente é uma construção doutrinária de décadas, pacificamente aceita na jurisprudência. 

Sobre os normativos da Secretaria do Patrimônio da União deve ser ressaltado, ainda, que eles nunca seguiram a doutrina consagrada sobre o tema, pois eles:

a) apresentavam tabelas com fatores diferentes daqueles que sempre constaram na doutrina, ou, ainda, com alterações nos intervalos de idade das benfeitorias; 
b) traziam uma metodologia que não acompanhava a doutrina, pois faziam incidir o coeficiente exclusivamente sobre o valor da benfeitoria depreciada.

 

Os atuais normativos da Secretaria do Patrimônio da União fazem referência expressa à NBR 14653; essa norma, por sua vez, prevê o fator da vantagem da coisa feita (NBR 14653-1. Avaliação de bens.  Parte 1: Procedimentos gerais), o que põe fim a qualquer dúvida sobre a aplicabilidade daquele fator, que também recebe a denominação de terceiro componente (MEDEIROS, 1974, p. 79).

Para aqueles que ainda insistem em rejeitar a aplicação do fator da vantagem da coisa feita sob o fundamento de que a  Instrução normativa nº 1, de 10 de novembro de 1994, da Secretaria do Patrimônio da União, foi revogada devem ser feitas advertências, pois aquele normativo previa:

a) no seu item 7.6.5, orientação dirigida aos avaliadores no sentido de que a depreciação das benfeitorias fosse calculada pelo método Ross-Heidecke ou G. B. Dei Vegni-Neri;
b) em seu item 9, tabela 2, os valores brutos dos coeficientes do método de depreciação Ross-Heidecke;
c) em seu item 9,  tabela 1, os valores críticos do critério de exclusão de Chauvenet e os pontos críticos da distribuição de probabilidade t-Student;
d) equações para calcular o intervalo de admissibilidade para o saneamento da amostra pelo critério de Chauvenet;
e) equações para calcular o intervalo de confiança com base no tamanho da amostra.

 

Portanto, para que se mantenha a coerência, os coeficientes Ross-Heidecke não poderiam ser aplicados; todavia, sabe-se que o método Ross-Heidecke é o mais amplamente utilizado quando se trata de calcular a depreciação de benfeitorias.

Diga-se o mesmo quanto ao critério de exclusão de Chauvenet, que ainda é um dos modelos de saneamento mais utilizados; e, também, à distribuição de probabilidade t-Student, que ainda é mais utilizada na área de avaliação de bens (intervalo de confiança, grau de precisão, grau de predição, teste para rejeição da hipótese nula em relação aos coeficientes regressores, dentre outros).

Para conferência, faremos alguns comentários sobre a evolução histórica dos normativos da Secretaria do Patrimônio da União.

 

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SECRETARIA DO PATRIMONIO DA UNIÃO
Atos normativos

 

 

Instrução normativa nº 1, de 26 de fevereiro de 1993 (Item 19.4.3.7)

Após pesquisa realizada, afirma-se que a primeira norma da Secretaria do Patrimônio da União a mencionar o coeficiente da vantagem da coisa feita foi a Instrução normativa nº 1, de 26 de fevereiro de 1993, publicada no Diário Oficial da União de 1º de março de 1993; o item 2.2.4 fazia menção ao coeficiente de vantagem da coisa feita.

A referida instrução normativa trazia em seu item 7.2.3 a seguinte tabela de valores:

 

 

Os valores acima deviam ser convertidos em percentuais positivos, haja vista que a vantagem da coisa feita agrega valor ao imóvel.

A metodologia para a aplicação desses coeficientes estava presente nos itens 7.2.3, 7.3, 1.8 e 19.4.3.7.

Sobre essa norma, pode-se afirmar que ela não seguia a doutrina consagrada na área de avaliação de benfeitorias e, ainda, que inovou ao apresentar fatores médios.

 

 

O item 19.4.3.7 dessa norma acima cometia equívoco ao usar o termo coeficiente. Apesar de não serem mais aplicáveis, mas para se manter o rigor metodológico, é necessário ressaltar que os valores apresentados na segunda, terceira, quarta e quinta colunas eram em sua essência fatores multiplicadores e, por isso, incidiam diretamente sobre a base de cálculo. 

Essa instrução normativa foi expressamente revogada pela Instrução normativa nº 1, de 10 de novembro de 1994.

 

 

 

Instrução normativa nº 1, de 10 de novembro de 1994

Essa instrução normativa trouxe em sua seção de anexos, o Manual de Avaliação Técnica de Imóveis da União.

O item 7.6.7 dos anexos apresentou a seguinte tabela de fatores.

 

 

O item 7.6.7 da norma acima cometia equívoco ao usar o termo coeficiente. Apesar de não serem mais aplicáveis, mas para se manter o rigor metodológico, é necessário ressaltar que os valores apresentados na segunda, terceira, quarta e quinta colunas eram em sua essência fatores multiplicadores e, por isso, incidiam diretamente sobre a base de cálculo. 

O item 1.7 da Instrução normativa 1º/1994 foi alterado pelas seguintes normas:

Instrução normativa nº 1, de 12 de janeiro de 1995, que apenas alterou a redação do item 1.7 da Instrução normativa nº 1, de 10 de novembro de 1994; e
Instrução normativa nº 1, de 6 de outubro de 1998, que alterou mais uma vez a redação do item 1.7 da Instrução normativa nº 1, de 10 de novembro de 1994.

 

Posteriormente, a Portaria nº 209, de 2 de setembro de 2002, aprovou a Orientação normativa que dispunha sobre  avaliação técnica de bens imóveis da União, denominando-a ON-GEADE-004.  Essa orientação normativa foi publicada pela Portaria nº 75, de 24 de março de 2003, a qual em seu item 5 revogou as Instruções normativas 1, de 16.11.1994; 1, 12.1.1995; 1, de 6.10.1998; e a Portaria 209, de 2.9.2002, e disposições contrárias.

A ON-GEADE-004 foi revogada pela Instrução normativa nº 1, de 2 de dezembro de 2014.

 

 

 

Instrução normativa nº 1, de 2 de dezembro de 2014

Essa instrução normativa foi o primeiro ato a fazer remissão direta às normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Dispõe sobre as diretrizes de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse, bem como define os parâmetros técnicos de avaliação para cobrança em razão de sua utilização.
A SECRETÁRIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO, no uso de suas atribuições, com fundamento no art. 20 da Constituição Federal de 1988, na Lei nº 9.784, de 29 de janeiro de 1999, na Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, na Lei nº 11.481 de 31 de maio de 2007, no art. 1º do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, no art. 41, inciso IV, do Anexo I, do Decreto nº 8.189, de 21 de janeiro de 2014, na Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979; e na Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966, resolve :
CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais
Seção I
Do Objeto e Conceitos
Art. 1º A avaliação de imóveis da União, ou de seu interesse, assim como a definição de parâmetros técnicos avaliatórios para cobrança em função da utilização desses bens obedecerão aos procedimentos técnicos e administrativos estabelecidos nesta Instrução Normativa – IN, em consonância com a referência normativa sobre o tema e a legislação vigente.
§1º Consideram-se imóveis de interesse da União aqueles de propriedade de terceiros, que mediante contrapartida onerosa sob qualquer título, a União pretenda utilizar.
§2º As avaliações no âmbito da SPU deverão estar em consonância com as seguintes referências normativas:
I – Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas da ABNT, em especial as NBR 12.721/99 e NBR nos 14.653-1/2001, 14.653-2/2011, 14.653-3/2004 e 14.653-4/2002;
II – Legislação municipal referente ao assunto;
III – Resolução do CONFEA nº 218, de 26 de junho de 1973;
IV – Resolução do CONFEA nº 345, de 27 de julho de 1990; e
V – Os procedimentos específicos ao tema estabelecidos pelos normativos da SPU.
§3º Para todos os efeitos, as referências normativas de que trata o §2º estender-se-ão às atualizações ou alterações das normas e procedimentos mencionados, sempre que não contrariarem a legislação patrimonial vigente.
§4º Esta Instrução Normativa aplica-se à Secretaria do Patrimônio da União – SPU, suas Superintendências e entidades conveniadas ou contratadas.
Grifo nosso. Disponível em <in.gov.br>. Acesso em: 8 jun 2023.

 

A Instrução normativa nº 1, de 2 de dezembro de 2014, foi revogada pela Instrução normativa nº 2, de 2 de maio de 2017.

 

 

 

Instrução normativa nº 2, de 2 de maio de 2017

Essa instrução normativa também fazia referência às normas da ABNT:

 

Instrução normativa nº 2, de 2 de maio de 2017
Dispõe sobre as diretrizes de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse, bem como define os parâmetros técnicos de avaliação para cobrança em razão de sua utilização.
O SECRETÁRIO DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO, DO MINISTÉRIO DO PLANEJAMENTO, DESENVOLVIMENTO E GESTÃO, no uso de suas atribuições, com fundamento no art. 20 da Constituição Federal de 1988, na Lei nº 9.784, de 29 de janeiro de 1999, na Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, na Lei nº11.481 de 31 de maio de 2007, no art. 1º do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, no art. 30 do Anexo I, do Decreto nº 8.818, de 21 de julho de 2016, na Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979; na Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966, e na Lei nº 13.240, de 30 de dezembro de 2015, resolve:
CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais
Seção I
Do Objeto e Conceitos
Art. 1º A avaliação de imóveis da União, ou de seu interesse, assim como a definição de parâmetros técnicos avaliatórios para cobrança em função da utilização desses bens obedecerão aos procedimentos técnicos e administrativos estabelecidos nesta Instrução Normativa – IN, em consonância com a referência normativa sobre o tema e a legislação vigente.
§1º Consideram-se imóveis de interesse da União aqueles de propriedade de terceiros, que mediante contrapartida onerosa sob qualquer título, a União pretenda utilizar.
§2º As avaliações no âmbito da Secretaria do Patrimônio daUnião – SPU deverão estar em consonância com as seguintes referências normativas:
I – Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas da ABNT, em especial as NBR nº 12.721/2006 e NBR nºs 14.653-1/2001,14.653-2/2011, 14.653-3/2004 e 14.653-4/2002, bem como suas alterações;
II – Legislação municipal ou estadual referente ao assunto;
III – Resolução do CONFEA no 218, de 26 de junho de1973;
IV – Resolução do CONFEA no 345, de 27 de julho de1990;
V- Procedimentos específicos ao tema estabelecidos pelos normativos da SPU; e
VI – Normas de Órgãos de Classe que atuam na área de avaliação desde que não contrariem as Normas Técnicas da ABNT vigente.
Grifos nossos. Disponível em <in.gov.br>. Acesso em: 8 jun. 2023.

 

Posteriormente, a Instrução normativa nº 2, de 2 de maio de 2017, foi revogada pela Instrução normativa nº 5, de 28 de novembro de 2018.

 

 

 

Instrução normativa nº 5, de 28 de novembro de 2018

Novamente, o normativo da Secretaria do Patrimônio da União fez referência às normas da ABNT:

 

Instrução normativa nº 5, de 28 de novembro de 2018
Dispõe sobre as diretrizes de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse, bem como define os parâmetros técnicos de avaliação para cobrança em razão de sua utilização.
O SECRETÁRIO DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO, DO MINISTÉRIO DO PLANEJAMENTO, DESENVOLVIMENTO E GESTÃO, no uso de suas atribuições, com fundamento no art. 20 da Constituição Federal de 1988, na Lei nº 9.784, de 29 de janeiro de 1999, na Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, na Lei nº 11.481 de 31 de maio de 2007, no art. 1º do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, no art. 31 do Decreto nº 9.035, de 25 de abril de 2017, na Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979; na Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966, na Lei nº 13.240, de 30 de dezembro de 2015, e na Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, resolve:
CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais
Art. 1º A avaliação de imóveis da União, ou de seu interesse, assim como a definição de parâmetros técnicos avaliatórios para cobrança em função da utilização desses bens obedecerão aos procedimentos técnicos e administrativos estabelecidos nesta Instrução Normativa – IN, em consonância com a referência normativa sobre o tema e a legislação vigente.
§1º Consideram-se imóveis de interesse da União aqueles de propriedade de terceiros, que mediante contrapartida onerosa sob qualquer título, a União pretenda utilizar.
§2º As avaliações de imóveis da União deverão estar em consonância com as seguintes referências normativas:
Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas da ABNT, em especial as NBR nº 12.721/2006 e NBR nºs 14.653-1/2001, 14.653-2/2011, 14.653-3/2004 e 14.653-4/2002, bem como suas alterações;
Legislação municipal ou estadual referente ao assunto;
Resolução do CONFEA nº 218, de 26 de junho de 1973;
Resolução do CONFEA nº 345, de 27 de julho de 1990, e;
Procedimentos específicos ao tema estabelecidos pelos normativos da SPU.
Grifo nosso. Disponível em <in.gov.br>. Acesso em: 8 jun. 2023.

 

A Instrução normativa nº 5, de 28 de novembro de 2018 foi revogada pela Instrução normativa SPU/ME nº 67, de 20 de setembro de 2022.

 

 

 

Instrução normativa SPU/ME nº 67, de 20 de setembro de 2022

As referências às normas da ABNT permaneceram.

 

Instrução normativa SPU/ME nº 67, de 20 de setembro de 2022
Dispõe sobre as diretrizes de avaliação dos imóveis da União oude seu interesse, bem como define os parâmetros técnicos para cobrança em razão de sua utilização.
A SECRETÁRIA DE COORDENAÇÃO E GOVERNANÇA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO, DA SECRETARIA ESPECIAL DE  DESESTATIZAÇÃO, DESINVESTIMENTO E MERCADOS, DO MINISTÉRIO DA ECONOMIA, no uso de suas atribuições, com fundamento no art. 20 da Constituição Federal de 1988, na Lei nº 9.784, de 29 de janeiro de 1999, na Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, na Lei nº 11.481 de 31 de maio de2007, no art. 1º do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, na Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de1966, na Lei nº 13.240, de 30 de dezembro de 2015, na Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, e na Lei 14.011,de 10 de junho de 2020, resolve:
Art. 1º A avaliação de imóveis da União, ou de seu interesse, assim como a definição de parâmetros técnicos avaliatórios para cobrança em função da utilização desses bens obedecerão aos procedimentos técnicos e administrativos estabelecidos nesta Instrução Normativa – IN, em consonância com a referência normativa sobre o tema e a legislação vigente.
§ 1º Esta Instrução Normativa aplica-se a todos os órgãos e entidades que tenham sob sua gestão imóveis da União, inclusive entidades conveniadas ou contratadas – chamadas de Unidades Gestoras para fi ns desta norma.
§ 2º Consideram-se imóveis de interesse da União aqueles de propriedade de terceiros, que mediante contrapartida onerosa sob qualquer título, a União pretenda utilizar.
§ 3º As avaliações de imóveis da União deverão estar em consonância com as seguintes referências normativas:
I – Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas da ABNT, em especial as NBR nº12.721/2006 e NBR nºs 14.653-1/2019, 14.653-2/2011, 14.653-3/2019 e 14.653-4/2002;
II – Legislação municipal ou estadual referente ao assunto;
III – Resoluções do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia- CONFEA nº 218, de 26 dejunho de 1973 e nº 345, de 27 de julho de 1990;
IV – Resolução do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil – CAU n° 21, de 5 de abril de 2012; e
V – Procedimentos específicos ao tema estabelecidos pelos normativos da Secretaria deCoordenação e Governança do Patrimônio da União.
Grifo nosso. Disponível em <in.gov.br>. Acesso em: 8 jun. 2023.

 

Todos os normativos da Secretaria do Patrimônio da União mencionados linhas acima foram reunidos em um arquivo único disponível nesta seção.