Ainda que o avaliador decida fundamentar sua avaliação em valores tabelados em normas fiscais, é necessário que se faça uma pesquisa no mercado, pois, via de regra, o valor fiscal é apenas o valor que as autoridades competentes atribuem ao bem unicamente para fins de tributação (ITR, IPTU, ITCMD, ITBI) e, isoladamente, ele não serve como base de cálculo para a avaliação; portanto, não se deve confundir valor de mercado com valor fiscal.
– Valor fiscal é o que as autoridades competentes atribuem ao bem para fins unicamente de tributação. Não se confunde com o valor venal, nem se presta para qualquer avaliação (Meirelles, 2011, p. 394)
Portanto, nem todas as operações imobiliárias podem ser consideradas úteis para se estimar o valor de mercado (BERRINI, 1960, p. 29). Devemos receber com especial cautela as informações que sofreram direta ou indiretamente a influência de normas fiscais; e, dentre elas:
transmissões inter-vivos, provenientes de doações entre parentes, pois há sempre a tendência de serem feitas por preços inferiores ao do valor provável, com o objetivo de se reduzir o imposto que devem pagar; ou por falta de uma estimativa fundamentada do valor do imóvel;
transmissões causa-mortis, onde, em geral, as avaliações dos imóveis são, por consenso geral, ou toleradamente, feitas por preços inferiores aos prováveis, com o fito de se reduzirem os pagamentos dos impostos devidos por herança;
Fonte:
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de construir. 10. ed. atualizada por Adilson Abreu Dallari, Daniela Libório di Sarno, Luiz Guilherme da Costa Wagner Jr e Mariana Novis. São Paulo: Malheiros Editores, 2011.
