Depreciação é a perda de valor de um bem em função de eventos de ordem física ou de ordem funcional.
De acordo com os itens 3.1.14.1 a 3.1.14.4 da NBR 14653-1:2019, as espécies de depreciação são:
decrepitude: desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção
deterioração: desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados
mutilação: retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes
obsoletismo: superação tecnológica ou funcional
Esquematizando, temos:
No âmbito da avaliação econômica do bem, interessa-nos, em primeiro lugar, os aspectos de ordem física.
A depreciação decorrente da deterioração será estimada a partir da função desgaste; a decrepitude será analisa a partir da idade (ou tempo de uso) e a vida útil referencial do bem avaliando. Na doutrina especializada informa-se que:
A vida útil de um bem pode ser definida como sendo “o período durante o qual o usuário pode considerar o bem como sendo útil e proveitoso às suas atividades, não significando contudo sua provável duração física” (FILLINGER, 1978, p. 208).
A partir desse conceito, podemos concluir que é possível que o bem continue tendo valor econômico para uso, mesmo após o término de sua vida útil tabelada. De fato, essa é a realidade que se constata no mercado de bens usados.
Em se tratando de construções e instalações, a NBR 14653-3:2019, em seu item 10.4.3, determina que a depreciação deve levar em conta:
a) aspectos físicos em função da idade estimada, da vida útil e do estado de conservação;
b) aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a obsolescência e a funcionalidade da benfeitoria.
O método mais amplamente divulgado e utilizado para o cálculo da depreciação de edificações é o método Ross-Heidecke, onde são considerados três variáveis: idade, vida útil e estado de conservação, ou seja, esse método preenche todos os requisitos exigidos na norma técnica.
Sobre o tema, é importante registrar que terrenos não se depreciam (RIBEIRO, 1973, p. 259):
Terrenos não são depreciados porque um terreno ou área não se desgasta, nem sofre do fenômeno da obsolescência. Mas se essa área contiver minas, jazidas ou florestas, estes bens – exceto o terreno – podem ser depreciados, uma vez que estão sujeitos ao que se chama de exaustão (depletion em inglês). O que determina o período de depreciação são a passança das minas ou jazidas ou a extensão das floresta, e a produção anual estimada; ou também o prazo da concessão ou do contrato de exploração, se forem inferiores ao tempo de vida útil dos bens em questão, e a produção por unidade de período de tempo. Grifo no original.
Fontes:
FILLINGER, Victor Carlos. Vida útil de máquinas, equipamentos e instalações. In: Anais do I Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações. São Paulo: Pini, 1978.
RIBEIRO, Eurico. Depreciação: um enfoque conceitual. In: Curso de engenharia de avaliações: 1º Seminário de engenharia de avaliações. Curitiba: IPELA, 1973.
