NBR 14653-1. Parte 1. Procedimentos gerais.
Princípios gerais da avaliação de bens. Entre os princípios geralmente considerados e aceitos, conforme a natureza do bem e o objetivo e a finalidade da avaliação, citam-se os seguintes:
Princípio da lei da oferta e da procura
Observados isoladamente estes dois aspectos, o preço de um bem diminui com o aumento da sua oferta e cresce com o aumento da sua procura.
Princípio da semelhança
Em uma mesma data, dois bens semelhantes, em mercados seme lhantes, têm valores semelhantes.
Princípio da proporcionalidade
As diferenças de valor são proporcionais 1 às diferenças das carac terísticas relevantes dos bens.
Princípio da substituição
Um bem pode substituir outro considerando-se aspectos como utilidade, destinação, funcionalidade, durabilidade, características tecnológicas, desempenho técnico e econômico.
Princípio da rentabilidade
O valor de um bem, passível de exploração econômica, é função da renda que previsivelmente proporciona.
Princípio do maior e melhor uso
O valor de um bem que comporta diferentes usos e aproveita mentos é o que resulta economicamente de maneira mais eficiente, consideradas as suas possi bilidades legais, físicas e mercadológicas.
Princípio da exequibilidade
Quando existirem vários cenários ou possibilidades, são adotados os mais viáveis.
DOUTRINA
SCHMUTZ, 1943
Princípio da substituição
Em conclusão, as generalidades seguintes, que decorrem do princípio de substituição, podem ser novamente enunciadas como segue:
1. O custo de acquisição de uma propriedade substituta, igualmente porcurada, sem haver demora dilatada, em geral estabelece o limite superior do valor.
2. O valor-de-uso para um dono tende a tornar-se sinonimo com o valor-de-troca no mercado – valor de mercado.
3. A indenização a que um possuidor tem direito, si privado do uso da sua propriedade, não é o valor da mesma para ele, mas sim o do custo de substituição.
4. O valor tende a ser sinonimo com o valor de mercado.
SCHMUTZ, 1964
Principle of highest and best use.
The principle is defined as follows:
Highest and best use is the most profitable legal use at the time of appraisal. The most profitable use means that use which produces the greatest net return in money to land, during the foreseeable future. The use must be within the realm of probability.
We can restate the above and say that five principal elements must be judged and rated do determine the highest and best use of a parcel of land, to wit:
1. use must be legal.
2. use must be likely, not speculative, conjectural, etc.
3. use must be most profitable.
4. use must be such as to retorn to land the highest net return.
5. use must be such as to deliver the return (4) for the largest period of time.
Principle of surplus productivity.
In the present context, concerning real property, surplus productivity means that valueof land tends to be fixed by the present and anticipated net income attributable to it within the present economic enironment. Consequently, we can say that the valur of a resource (land) is to a large degree predicated on the availability of other similar and comparable land, both present and prospective. Therefore, the value of land is governed by its scarcity and its particular, yet relative, utility. Land value depends to a great extent on the market equilibrium, i.e., the supply and demand for land.
The concept of surplus productivity is applicable to land utilization wherein the agents of production, labor, co-ordination, capital, and land, interact in a manner to achieve an optimum production capacity and point. Any excess or deficiency in one or more of these agents os production results in dis-economies of production. We might say that surplus productivity really implies efficiency “in the use and amount of the agents of production regardless of the commodity involved.”
Principle of anticipation
This principle is concerned with the future, i.e., the future benefits anticipated that are translated today into so many dollars that reflect value. The future economic life of a building, the future of a neighborhood or city, all deal in the realm of future anticipations and expectations.
Principle of economic size
This important principle is defined as follows:
A commodity in size resulting in maximum aggregate and/or unit value(s); a point in size that imputes decrements in aggregate and/or unit value(s) for added increase in size.
Fig 2.2 illustrates in part this principle as evidenced by the distribution and allocation of land for the typical comercial uses in an urban economy.
[…]
This principle finds application in amy of the following problems:
1. The question of what constitutes the “larger parcel” in an eminent domain case.
2. The degree of “severance damage” on a partial taking case in eminent domain.
3. The concept of plottage value and negative plottage.
4. Basic to any considerations of the “highest and best use” of land.
5. Determining the best parcel size for marketability of land in an urban renewal project.
Principle of economic division.
This principle is defined as follows:
Where the cumulative value(s) of the parts exceed the valur of the whole; that increment in total value attributable to the division of the whole (spatial units of land, improvements, or combination thereof) into feasible optium economic size units thereby maximizing net return and valures.
“
Fontes:
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1:2019. Avaliação bens. Parte 1: Procedimentos gerais.
MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de engenharia de avaliações. 5. ed. revisada e ampliada. São Paulo: Pini, 2001.
SCHMUTZ, George Le Roy. Condemnation appraisal handbook. Revised and enlarged by Edwin M. Rams. Englewood Cliffs, New Jersey: Prentice-Hall, Incorporated, 1964.
______. O processo de avaliação. Tradutor Luiz Carlos Berrini. São Paulo: Publicado pelo tradutor, 1943.
