Fatores de ponderação mais comumente utilizados para a homogeneização da amostra
NBR 14653-2:2011. Avaliação de bens. Parte 2: Imóveis urbanos
Anexo B
(normativo)
Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores
B. 1 Introdução
Neste tratamento de dados, aplicável ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, é admitida a priori a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.
Devem ser utilizados fatores de homogeneização calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia científica, que reflitam, em termos relativos, 0 comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.
Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora do campo de aplicação para o qual foram calculados, em relação às características quantitativas e qualitativas do imóvel, tipologia, região e validade temporal do estudo que gerou os fatores.
B.2 Recomendações quanto à amostra
Recomenda-se que, no tratamento por fatores, a amostra seja composta por dados de mercado com características físicas, socioeconómicas e de localização as mais semelhantes possíveis entre si e em relação ao imóvel avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na homogeneização.
B.2.1 Assim, é recomendável que sejam utilizados dados de mercado:
a) com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando e do imóvel paradigma;
b) que sejam contemporâneos. Nos casos de exame de dados não contemporâneos, é desaconselhável a atualização de preço do mercado imobiliário através de índice económico, quando não houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte. Quando a atualizaçáo na forma mencionada for impraticável, só será admitida a correçâo dos dados por índices resultantes de pesquisa no mercado.
B.2.2 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação ao avaliando ou ao paradigma, estejam contidos entre 0,50 e 2,00.
B.3 Saneamento da amostra
Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes, para 0 saneamento da amostra. Os dados discrepantes devem ser retirados um a um, com início pelo que esteja mais distante da média. Admite-se a reintrodução de dados anteriormente retirados no processo.
B.4 Erros de especificação
O engenheiro de avaliações deve se empenhar para que as variáveis importantes estejam incorporadas e as variáveis irrelevantes não estejam presente no modelo.
B.5 Fatores de homogeneização
Os fatores de homogeneização devem apresentar, para cada tipologia, os seus critérios de apuração e respectivos campos de aplicação, bem como a abrangência regional e temporal.
B.5.1 Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de aplicação e abrangências regional e temporal.
B.5.2 A fonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser explicitada no trabalho avaliatório.
B.6 Efeito de heterogeneização
Para a utilização deste tratamento é recomendável que seja evitado o uso de fatores que, aplicados isoladamente em relação ao avaliando ou ao paradigma, heterogeneizem os valores originais. Essa recomendação só é válida com a confirmação do efeito de heterogeneização, após a aplicação conjunta dos fatores.
NBR 14653-3:2019. Avaliação de bens. Parte 3: Imóveis rurais e seus componentes
10.2 Fatores de homogeneização
No caso de utilização de fatores de homogneização, recomenda-se que a determinação destes tenha origem em estudos fundamentados estatisticamente e envolva variáveis, entre outras: área, percentual de área aberta, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores de situação, localização, topografia, limitação de uso e recursos hídricos. Os dados básicos devem ser obtidos na mesma região geoeconômica onde está localizado o imóvel avaliando e tratados conforme o Anexo B.
Anexo B
(normativo)
Procedimentos específicos para aplicação de fatores de homogeneização
B. 1 Generalidades
B.1.1 Neste tratamento de dados, aplicável ao método comparativo direto de dados de mercado, é admitida a priori a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços
Para isso, são utilizados fatores de homogeneização calculados conforme 7.7.2.1, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.
B.1 .2 É recomendável que sejam utilizados dados:
a) com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando;
b) que sejam contemporâneos. Nos casos de exame de dados não contemporâneos, é desaconselhável a atualizaçáo do mercado imobiliário através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte. Quando a atualização na forma mencionada for impraticável, só deve ser admitida a correção dos dados por índices resultantes de pesquisa no mercado.
B.1.2.1 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 2,00.
B.1.2.2 O preço homogeneizado de cada dado amostral, resultado da aplicação de todos os fatores de homogeneização, deve estar contido no intervalo de 0,50 a 2,00, em relação ao preço observado no mercado.
B.1.3 Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra. Os dados discrepantes devem ser retirados um a um, com início pelo que esteja mais distante da média. Admite-se a reintrodução de dados anteriormente retirados do processo
B.1.4 Os fatores de homogeneização devem apresentar, para cada tipologia, os seus critérios de apuração e respectivos campos de aplicação, bem como a abrangência regional e temporal.
B.1.4.1 Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de aplicação e abrangências reglonal e temporal.
B.1.4.2 No caso de variáveis qualitativas, não é admitida extrapolação em relação às características da amostra. Para as demais variáveis, as características quantitativas do imóvel avaliando não podem ultrapassar 50 % dos limites observados na amostra, resguardado o campo de aplicação do fator de homogeneização utilizado.
B.1.4.3 Toda característica quantitativa, ou expressa por variável proxy, do imóvel avaliando não pode ultrapassar 0 intervalo compreendido entre a metade do limite inferior e 0 dobro do limite superior da amostra. para as demais características qualitativas, é vedada a extrapolação em relação aos Imites amostrais.
B.1.4.4 Afonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser explicitada no trabalho avaliatório.
B.2 Efeito da heterogeneização
Para a utilização deste tratamento é recomendável que seja evitado o uso de fatores que, aplicados isoladamente em relação ao avaliando ou ao paradigma, heterogeneizem os valores originais. Essa recomendação só é válida com a confirmação do efeito de heterogeneização, após a aplicação conjunta dos fatores.
B.3 Definição dos fatores de homogeneização
B.3.1 Fator de fonte
É a relação média entre 0 preço transacionado e 0 preço ofertado, observada no mercado imobiliário do qual faz parte o bem avaliando.
B.3.2 Fator classe de capacidade de uso das terras
Define-se 0 paradigma a ser utilizado no processo de homogeneização e determina-se 0 seu índice, obtido por modelo matemático ou estatístico ou com a utilização de tabelas especificas.
Por ocasião da vistoria dos dados de mercado, com concurso dos mapas de solos existentes ou de observações locais, verifica-se a característica morfológica, física e química e obtém-se a extensão geográfica e distribuição percentual das classes ocorrentes.
Com auxílio da mesma escala utilizada, considera-se a distribuição geográfica e percentual das dasses ocorrentes anteriormente obtidas e determina-se o índice para cada um dos dados.
O fator classe de capacidade de uso das terras corresponde à razão entre o índice do paradigma com 0 índice de cada dado.
B.3.3 Fator de situação
Define-se a situação-paradigma a ser utilizada no processo de homogeneização e determina-se
0 seu índice, obtido por modelo matemático Ou estatístico Ou com a utilização da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas específicas
Por ocasião da vistoria dos dados, determina-se 0 índice para cada um deles
O fator de situação corresponderá à razão entre o índice do paradigma com o índice de cada dado.
B.3.4 Outros fatores
Outros fatores, como, por exemplo, disponibilidade de recursos hídricos, localização, dimensão e posse, devem ser utilizados, quando relevantes.
B.4 Processo de homogeneização
É o produto dos fatores pelos preços observados dos dados.
