Esquina e frentes múltiplas | Oficial de Justiça Avaliador

Os fatores de homogeneização para as hipóteses de frentes múltiplas ou esquina estão tabelados, conforme se demonstra logo abaixo:

$\begin{tabular}{p{5cm}p{5cm}p{3cm}p{3cm}p{4cm}p{4cm}} \multicolumn{2}{c}{\textbf{Grupos e zonas}} & \multicolumn{2}{c}{\textbf{Referência}} & \multicolumn{2}{c}{\textbf{Fatores de ajuste}} ~ \\ \cline{3-6} ~ & ~ & Frente de referência & Expoente do fator frente & Múltiplas frentes ou esquina & Valorização \\ ~ & ~ & \F_r & f & C_e & - - - \\ \hline Grupo I: zonas de uso residencial horizontal & 1ª zona (residencial horizontal popular) & 5 & não se aplica & não se aplica & não se aplica \\ \cline{2-6} ~ & 2ª zona (residencial horizontal médio) & 10 & 0,2 & não se aplica & não se aplica \\ \cline{2-6} ~ & 3ª zona (residencial horizontal alto) & 15 & 0,15 & não se aplica & não se aplica \\ \hline Grupo II: zonas ocupação vertical (incorporação) & 4ª zona (incorporações padrão popular) & 16 & não se aplica & item 10.3.3 & 10\% \\ \cline{2-6} ~ & 5ª zona (incorporações padrão médio) & 16 & não se aplica & item 10.3.3 & 10\% \\ \cline{2-6} ~ & 6ª zona (incorporações padrão alto) & 16 & não se aplica & item 10.3.3 & 5\% \\ \hline Grupo III: zonas de uso comercial ou de serviços & 7ª zona (comercial padrão popular) & 5 & 0,2 & item 10.3.3 & 10\% \\ \cline{2-6} ~ & 8ª zona (comercial padrão médio) & 10 & 0,25 & item 10.3.3 & 10\% \\ \cline{2-6} ~ & 9ª zona (comercial padrão alto) & 15 & 0,15 & item 10.3.3 & 5\% \\ \hline Grupo IV: zonas industriais ou galpões & 10ª zona (industrial) & não se aplica & não se aplica & item 10.3.3 & não se aplica \\ \cline{2-6} ~ & 11ª zona (galpões) & não se aplica & não se aplica & item 10.3.3 & não se aplica \\ \hline \end{tabular}$

$\begin{tabular}{p{10cm}W{r}{6cm}W{c}{8cm}} \multicolumn{1}{c}{\textbf{Zona}} & \multicolumn{1}{c}{\textbf{Valorização}} & \textbf{Fator*} \\ \hline 4ª Zona Incorporações Padrão Popular & 10\% & 0,91 \\ \hline 5ª Zona Incorporações Padrão Médio & 10\% & 0,91 \\ \hline 6ª Zona Incorporações Padrão Alto & 5\% & 0,95 \\ \hline 7ª Zona Comercial Padrão Popular & 10\% & 0,91 \\ \hline 8ª Zona Comercial Padrão Médio & 10\% & 0,91 \\ \hline 9ª Zona Comercial Padrão Alto & 5\% & 0,95 \\ \hline \multicolumn{3}{l}{*Fatores aplicáveis às expressões previstas em 10.6} \\ \end{tabular}$

Sobre essa última tabela deve ser observado que, na terceira coluna, estão relacionados os fatores de ajuste, os quais podem ser aplicados sobre o valor unitário do item da amostra (observação coletada no mercado). Porém, é necessário ressaltar que, na etapa de homogeneização, os fatores de ajuste são aplicados de forma invertida, ou seja, como denominadores em uma divisão.

Entretanto, para se calcular corretamente o fator de ajuste $( f_{adj} )$ é necessário conhecer qual é o coeficiente correto, seja ele um percentual positivo ou um percentual negativo. A partir do coeficiente, calcula-se o fator multiplicador, também conhecido como fator de avaliação $( f_{av} )$ e, por fim, calcula-se o fator de ajuste. A relação entre esses fatores é:

$f_{adj} = \dfrac{1}{f_{av}} \quad \therefore \quad f_{av} = \dfrac{1}{f_{adj}}$

Ambos os fatores são utilizados na etapa de homogeneização, entretanto é necessário ter atenção no momento de aplicá-los nas equações apresentadas no item 10.6, pois os fatores de ajuste são aplicados de forma invertida; com essa providência, apura-se qual é a base de cálculo do terreno paradigma e, sobre essa base de cálculo, são aplicados os fatores multiplicadores específicos do terreno avaliando, também conhecidos como fatores de avaliação.

Ressalta-se que, em se tratando de terrenos com frentes múltiplas ou de esquina, estamos diante de uma característica especial que valoriza esses imóveis; portanto, o coeficiente associado a essa característica deve ser necessariamente um percentual positivo, e, mais uma vez, observando-se a relação básica existente entre fatores multiplicadores e coeficientes, qual seja: $f = k + 1$

Desse modo, podemos deduzir que a relação existente entre o valor do item observado no mercado $( v_i )$ e o valor unitário paradigma $( v_u )$ corresponde a:

$v_i = v_u + v_u.k_e$

$v_i = v_u . ( 1 + k_e )$

$v_u . ( 1 + k_e ) = v_i$

$\dfrac{v_u.( 1 + k_e )}{( 1 + k_e )} = \dfrac{v_i}{( 1 + k_e )}$

$v_u = \dfrac{v_i}{( 1 + k_e )}$

Lembrando mais uma vez que a relação básica entre fatores e coeficientes é: $f = k + 1$ , temos que:

$v_u = \dfrac{v_i}{( 1 + f_e - 1 )}$

$v_u = \dfrac{v_i}{( f_e )}$

$\begin{tabular}{llll} Onde: & & & \\ & v_i & = & valor observado no mercado \\ & v_u & = & valor unitário (terreno paradigma) \\ & k_e & = & coeficiente de esquina (ou de frentes múltiplas) \\ & f_e & = & fator de esquina (ou de frentes múltiplas) \\ \end{tabular}$

$\begin{tabular}{p{7cm}p{7cm}W{c}{5cm}W{c}{5cm}} \multicolumn{2}{c}{\textbf{Grupos e zonas}} & \textbf{Coeficiente de valorização} & \textbf{Fator aplicável} \\ \hline Grupo II: zonas ocupação vertical (incorporação) & 4ª zona (incorporações padrão popular) & 10\% & 1,1 \\ \cline{2-4} ~ & 5ª zona (incorporações padrão médio) & 10\% & 1,1 \\ \cline{2-4} ~ & 6ª zona (incorporações padrão alto) & 5\% & 1,05 \\ \hline Grupo III: zonas de uso comercial ou de serviços & 7ª zona (comercial padrão popular) & 10\% & 1,1 \\ \cline{2-4} ~ & 8ª zona (comercial padrão médio) & 10\% & 1,1 \\ \cline{2-4} ~ & 9ª zona (comercial padrão alto) & 5\% & 1,05 \\ \hline \end{tabular}$

Fonte:
FIKER, José. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. 4. ed. São Paulo: Pini, 2016, p. 45.