Conceito
NBR 14653-1:2019 (Avaliação de bens. Parte 1. Procedimentos gerais)
Item 7.2.2 Método involutivo
Identifica o valor do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. O método involutivo pode identificar o valor de mercado. No caso da utilização de premissas especiais, o resultado é um valor especial.
Os principais itens desse método e as exigências para se alcançar o grau de fundamentação pretendido pelo avaliador também podem ser consultados no item 9.4, tabela 8, da NBR 14653-2:2011 (Avaliação de bens. Parte 2: Imóveis urbanos).
O grau de fundamentação I pode ser alcançado com o uso de um modelo estático; o grau de fundamentação II, com modelo dinâmico com equações predefinidas; e o grau de fundamentação III, com modelo dinâmico com fluxo de caixa; subsidiariamente podem ser aplicados os itens 8.2.2 e 9.4 da NBR 14653-2:2011.
Os conceitos de modelo estático e de modelo dinâmico estão na NBR 14653-2:2011:
3.46 modelo dinâmico: modelo no qual as despesas e receitas são previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa.
3.47 modelo estático: modelo que utiliza fórmulas simplificadas e que não leva em conta o tempo de ocorrência das despesas e receitas.
Os modelos correspondentes a cada um dos graus de fundamentação estabelecidos para o método involutivo estão previstos no item 9.4, tabela 8, item 6, da NBR 14653-2:2011.
Com fundamento na doutrina especializada, temos:
O método involutivo, embora comparativo em sua essência, confronta propriedades em princípio diferentes – lotes e glebas – deduzindo, a partir de um modelo aceito, os custos e o tempo que permitem tornar a gleba, bruta, potencial, em lotes vendidos. (CAIRES; CAIRES, 1984, p. 10).
Com relação à avalição de imóveis rurais, as diretrizes específicas para a aplicação desse método se encontram no item 8.3 da NBR 14653-3:2019 (Avaliação de bens. Parte 3: Imóveis rurais e seus componentes).
Todavia, na própria norma técnica existe a advertência de que o método involutivo deve ser usado apenas em circunstâncias em que não seja possível o emprego do método comparativo direto de dados de mercado, de forma a evitar distorções expressivas, resultantes de hipóteses mal fundamentadas (item 8.3, segundo parágrafo, da NBR 14653-3:2019).
Consta diretriz no item 8.3 da NBR 14653-3:2019 no sentido de que, caso o projeto hipotético do método involutivo seja um loteamento a ser implantado em área rural, deverá ser observada a NBR 14653-2:2011 (Item 8.2.2).
Fonte:
CAIRES, Hélio; CAIRES, Hélio Roberto Ribeiro. Avaliação de glebas urbanizáveis. São Paulo: Pini, 1984.
