Introdução

CONCEITO

Método é o conjunto de processos de que utilizamos para atingir um fim, é o caminho correto para se chegar a um fim; é a ordem adequada de procedimentos que se deve seguir e impor-se aos diferentes processos necessários à consecução de um objetivo dado.

Na área de avaliação de bens, os métodos podem ser classificados com base em sua essência (CAIRES, 2014, p. 385):

\textbf{Métodos} \begin{cases} \textbf{método do custo}\ (técnicas\ direta\ e\ residual) \\ \\ \textbf{método comparativo}\ (técnicas\ de\ homogeneização,\ da\ inferência\ estatística\ etc) \\ \\ \textbf{método econômico}\ (técnicas\ da\ renda,\ involutiva,\ do\ fluxo\ de\ caixa\ descontado,\ etc.) \end{cases} \\

 

O método do custo é sustentado pela teoria objetiva do valor, que defende que o fator primordial na formação do valor é o custo; entretanto, essa é uma percepção unilateral, pois não leva em consideração a realidade do mercado; nisso reside sua limitação.

O método comparativo se baseia no princípio da substituição. Esse princípio atesta que, dentre bens e serviços com praticamente a mesma utilidade, aquele de mais baixo preço atrai a maior demanda e atinge a mais ampla distribuição. Além de dar base ao método avaliatório, o princípio provê apoio a duas premissas largamente utilizadas na área de avaliação:

1) o valor de mercado de uma propriedade inclina-se para o valor praticado por compradores informados, no mercado de bens similares;
2) o custo total de produzir uma construção equivalente, inteiramente nova, salvo casos excepcionais, representa o limite de valor.

 

Esse método não apresenta a restrição apontada anteriormente, contudo, seu campo de ação se reduz ao universo das uniformidades, banindo qualquer bem singular.

O método econômico se assenta em dois princípios:

1) princípio da antecipação: enuncia que o valor deriva da expectativa de benefícios no futuro. O enunciado se torna mais claro quando se trata de bem cuja propensão primordial é a locação, como princípio fundamental de todo investimento segue no sentido de que o valor de todo capital é o valor atual de seus rendimentos futuros; para o passado, o homem de negócios não dá nada;
2) princípio da utilidade: afirma que o valor de uma propriedade está relacionado ao uso legal que seja melhor e mais produtivo a longo prazo.

 

No âmbito da avaliação pericial, cabe exclusivamente ao avaliador decidir qual método será aplicado. Existe diretriz no item 6.6 da NBR 14653-1:2019 (Procedimentos gerais), que prevê que a metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, o objetivo e a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis.

Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível, deve-se preferir o método comparativo direto de dados de mercado definido no item 7.2.1 da NBR 14653-1:2019, que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Recomenda-se ainda especial atenção ao item 8.1 da NBR 14653-3:2019, que define quais são os limites aceitáveis do campo de arbítrio e ressalta que ele não se confunde com o intervalo de confiança de 80% (oitenta por cento) calculado para definir o grau de precisão da estimativa.

Se a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado pressupõe que a amostra contenha dados em número suficiente, então o avaliador – e apenas o avaliador – tem a prerrogativa para decidir se os dados são úteis ou confiáveis. Portanto, apesar da preferência atribuída ao método comparativo de dados de mercado, o avaliador pode preteri-lo, apresentando fundamentos para a sua decisão.

Conclui-se, assim, que por fim é sempre o avaliador quem escolhe o método mais adequado a ser aplicado.

 

1.1 Atividades básicas

As atividades básicas em um processo de avaliação correspondem às seguintes etapas:

a) conhecimento e requisição de documentação;
b) vistoria;
c) coleta de dados;
d) diagnóstico do mercado;
e) escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;
f) tratamento dos dados de mercado;
g) cálculo do valor do imóvel.

 

Abaixo, apresentaremos as etapas do processo de avaliação, as quais compõem a sequência lógica de uma série de atos que se inicia no conhecimento da documentação e se estende até o cálculo final do valor dos bens, passando pela coleta de dados, escolha da metodologia, tratamento dos dados, análise de fatores e testes estatísticos.

 

1.1.1 Documentação

Cabe ao avaliador conhecer a documentação do bem avaliando e decidir se ela é suficiente; caso não o seja, deverá solicitar a documentação omitida; essa solicitação é feita ou diretamente ao contratante/interessado ou por petição dirigida ao Juízo, no caso de avaliação judicial.

De posse dos documentos disponíveis, deverá o avaliador analisá-los e, caso entenda que a documentação é incoerente ou insuficiente, ele deverá decidir sobre a viabilidade de iniciar, ou não, o processo de avaliação. Essas são as diretrizes contidas no item 6.2 da NBR 14653-1:2019.

Em se tratando de avaliação pericial de bem imóvel rural, o principal documento a ser analisado é a certidão do cartório de registro de imóveis; porém, também são úteis o cadastro do imóvel no INCRA, o Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR), a descrição do georreferenciamento, a transcrição dos livros do Oficial de Registro, as escrituras lavradas nos cartórios de registro de notas, a declaração sobre operações imobiliárias que estão em posse da Receita Federal, bem como todos aqueles que o avaliador entender serem imprescindíveis para a realização da tarefa.

Máquinas e equipamentos sofrem depreciação em função do tempo de uso e em função do desgaste. Portanto, se, durante os trabalhos, o avaliador se deparar com a existência de máquinas e equipamentos que devem ser avaliados, a seu critério, poderá exigir que se lhe apresentem os documentos que comprovem a data e o preço de aquisição desses bens, tais como notas fiscais, recibos, informações sobre financiamento, além de outros que o avaliador entender serem imprescindíveis. São igualmente úteis:

1)  os relatórios de uso, para se aferir qual foi a intensidade de trabalho a que esses bens foram submetidos;
2) os relatórios que comprovem as práticas de manutenção adotadas. Esses relatórios serão necessários para que se possa estimar o fator de desgaste sofrido por essa espécie de bens e, com isso, calcular a depreciação.

 

1.1.2 Componentes do imóvel rural

Os componentes do imóvel rural podem ser avaliados separadamente; não é necessário que se aplique o mesmo método para a avaliação de cada um dos componentes.

 

Imóvel\ rural\ (composição)\ \begin{cases} Terras \\ \\ Produções\ vegetais \\ \\ Construções\ e\ instalações \\ \\ Semoventes \\ \\ Máquinas \\ \\ Produtos \\ \\ Recursos\ naturais \\ \\ Ativos\ e\ passivos \colon ambientais\ e\ trabalhistas \\ \end{cases}  

 

1.1.3 Vistoria

A vistoria permite ao avaliador conhecer, da melhor maneira possível, o bem avaliando e o contexto a que pertence (item 7.3 da NBR 14653-3:2019); em razão disso, a vistoria do bem avaliando é considerada atividade essencial durante o processo de avaliação; vale dizer, sem a vistoria não existe avaliação. Uma avaliação sem vistoria não alcança sequer o grau mínimo de fundamentação exigido pela norma, ou seja, tecnicamente esse trabalho não será em sua natureza um autêntico laudo de avaliação.

A ficha de coleta de dados obtidos na pesquisa de mercado, apresentada nos anexos será útil durante a vistoria do bem avaliando, pois ela contém campos relativos às informações mais relevantes para a avaliação das terras.

Durante a vistoria deverá o avaliador concentrar seus esforços nos aspectos relevantes do imóvel, quais sejam:

 

1.1.3.1 Caracterização da região

a) aspectos físicos: relevo, classes de capacidade de uso dos solos e classes de aptidão agrícola predominantes, utilização existente e tendências de modificação a curto e médio prazos, clima, recursos hídricos e outros;
b) aspectos ligados à infraestrutura, como canais de irrigação, energia elétrica, telefonia, sistema viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola;
c) sistema de transporte coletivo, escadas, facilidade de comercialização dos produtos, cooperativas, agroindústrias, assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos, comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária;
d) estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão de obra;
e) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para a utilização do solo, restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento e outros

 

1.1.3.2 Caracterização do imóvel

A caracterização do imóvel se subdivide em duas partes: uma geral, alcançando todo o imóvel, e uma específica, relacionada a cada um dos componentes que serão avaliados.

 

1.1.3.2.1 Características gerais

São características gerais do imóvel rural:

a) denominação;
b) dimensões — área registrada e área levantada topograficamente, quando existente;
c) limites e confrontações;
d) situação;
e) destinação;
f) recursos naturais;
g) sistema viário interno;
h) telefonia; rede de energia elétrica interna e externa;
i) utilização econômica atual e condicionantes legais;
j) ancianidade das posses.

 

1.1.3.2.2 Caracterização das terras

O principal componente do imóvel rural são as terras; por isso, elas devem ser descritas separadamente, observando-se:

a) aspectos físicos;
b) identificação pedológica;
c) classificação das terras;
d) condicionantes legais.

 

A análise completa prevista no módulo II da Norma de Execução INCRA/DT n. 52, de 25 de outubro de 2006, exige conhecimentos especializados. Essa norma aprova o Manual de Obtenção de Terras e Perícia Judicial; o módulo II dessa traz exigências, cujo cumprimento depende de conhecimentos na área de agronomia.

 

1.1.3.2.3 Caracterização das construções e instalações

Se existirem construções e instalações, esses componentes também deverão ser descritos quanto às seguintes características:

a) dimensões;
b) aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnológicos);
c) estado de conservação, idade estimada, vida útil;
d) aspectos funcionais;
e) condicionantes legais.

 

1.1.3.2.4 Caracterização das produções vegetais

As benfeitorias reprodutivas vegetais devem ser descritas e avaliadas separadamente; suas principais características são:

a) estado vegetativo;
b) estádio atual de desenvolvimento, estado fitossanitário (infestação de doenças, pragas e invasoras), nível tecnológico;
c) produtividades esperadas e riscos de comercialização;
d) adaptação à região, considerando o risco de ocorrência de intempéries;
e) condicionantes legais;
f) os plantios florestais comerciais podem ser caracterizados por meio de inventários florestais, cujo produto final deve fornecer informações sobre o volume de madeira por classes de sortimento, número de árvores e indicadores de qualidade da população amostrada.

 

1.1.3.2.5 Caracterização das obras e trabalhos de melhoria das terras

Devem ser descritas as obras e os trabalhos de melhoria que não foram enquadrados quando da classificação da capacidade de uso das terras, nos seguintes aspectos:

a) dimensões e quantidade;
b) aspectos qualitativos e tecnológicos;
c) estado de conservação, idade estimada e vida útil;
d) aspectos funcionais;
e) condicionantes legais.

 

1.1.3.2.6 Caracterização das máquinas e equipamentos

Se existentes, máquinas e equipamentos deverão ser descritos e avaliados separadamente; além de outros, as principais características dessa categoria de bens são:

a) fabricante e tipo (marca, modelo, ano de fabricação e número de série);
b) características técnicas (por exemplo, potência e capacidade operacional);
c) estado de conservação e funcionalidade.

 

1.1.3.2.7 Caracterização das atividades pecuárias

Esses bens devem ser descritos e avaliados separadamente, cabendo ao avaliador a prerrogativa de escolher o método mais adequado. Desde que existentes, deverão constar no laudo as suas principais características, que são:

a) espécie, raça e categoria dos animais;
b) índices zootécnicos e aspectos sanitários;
c) manejo, alimentação e outros.

 

1.1.3.2.8 Caracterização de outras atividades

Desde que existentes, deverão ser descritos e, dependendo do objeto do contrato ou do conteúdo do ato de nomeação do perito, ou do teor da ordem judicial transcrita no mandado, também deverão ser avaliados:

a) agroindústria;
b) turismo rural;
c) hotelaria;
d) mineração;
e) outras.

 

1.1.3.2.9 Caracterização de ativos e passivos ambientais

Os ativos e passivos ambientais eventualmente existentes, caso façam parte do objeto da avaliação, podem ser valorados à parte, seguindo os critérios da ABNT NBR 14653-6, no que couber, e apresentados em separado do valor do bem.

O avaliador deve declarar no laudo se a avaliação considera ou não a existência de ativos e passivos ambientais (item 7.3.2.9 da NBR 14653-3:2019).

Registra-se que o termo final do período de depreciação é a data da vistoria; essa é a regra: independentemente do termo inicial, todos os valores depreciados são trazidos para o tempo presente, que é a data do exame sobre a coisa.

Caso o avaliador faça depreciações parciais em períodos delimitados no passado, é necessário garantir uniformidade de tratamento aos demais dados que compõem a amostra e, também, justificar a ausência de depreciação entre o termo final daquele período e a data da vistoria.

 

1.1.3.3 Localização do imóvel rural

O laudo de avaliação deve conter o roteiro de acesso até o imóvel rural, com planta esquemática de sua localização. É possível obter essa informação na descrição contida na matrícula do imóvel; porém, se isso não ocorrer, cabe ao proprietário ou interessado esclarecer onde o bem se encontra ou diretamente ao avaliador ou mediante intervenção judicial.

Entretanto, se o imóvel foi georreferenciado, é possível encontrar essa informação ou na certidão da matrícula do imóvel ou em base de dados públicos.

O georreferenciamento é a definição da forma, dimensão e localização de um terreno em relação ao globo terrestre, usando métodos de levantamento topográfico, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites em conformidade com o Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA.

Imóveis georreferenciados podem ser localizados junto ao INCRA, mediante acesso ao SIGEF (Sistema de Gestão Fundiária), disponível em: <https://sigef.incra.gov.br>.

 

1.1.3.4 Ferramentas tecnológicas úteis

Google Earth Pro
Disponível em: <https://www.google.com.br/intl/pt-BR/earth/versions/#earth-pro>.
Se o avaliador possuir as coordenadas, será possível localizar o imóvel rural no mapa.

Google Lens
Disponível em: < https://play.google.com/store/apps/details?id=com.google.ar.lens>.
Aplicativo utilizado para identificar objetos móveis e útil para pesquisar seus respectivos preços.

Serviço Geológico do Brasil – CPRM
Disponível em: <https://geoportal.cprm.gov.br/novointegrador>.

É possível navegar pelo mapa e visualizar tanto o perímetro urbano quanto a área rural. Na tela do computador é possível fazer uma captura de tela e essa imagem pode ser usada para ilustrar o laudo, indicando a localização do imóvel rural.

A captura de tela é uma ferramenta disponível no sistema operacional Windows; para acessá-la, basta pressionar as teclas “Windows” e “S” concomitantemente e selecionar a área a ser capturada. A imagem será copiada para a área de transferência e, após, poderá ser transferida para o documento.

 

1.1.4  Pesquisa de mercado e coleta de dados

Cabe exclusivamente ao avaliador pesquisar a dinâmica e as práticas de mercado adotadas na região em que se situa o bem avaliando. Não existe número máximo de observações coletadas no mercado; pelo contrário, quanto maior for a quantidade de dados coletados, maiores serão as chances de se estimar a média e o desvio-padrão da população, usando-se esse termo em seu sentido técnico, ou seja, totalidade de dados do segmento que se pretende analisar (item 3.1.37 da NBR 14653-1:2019).

Na fase de levantamento de dados, deverá o avaliador observar as diretrizes previstas no item 7.4.3 da NBR 14653-3:2019. Os dados devem ser os mais semelhantes possíveis com o bem avaliando e, ainda, as informações colhidas devem ser contemporâneas.

O requisito de semelhança é calculado objetivamente a partir da comparação entre os fatores de cada item da amostra e os fatores específicos do bem avaliando (B.1.2.1 da NBR 14653-3:2019); além da análise de semelhança individualizada, é necessário que se faça a análise de semelhante entre o conjunto de fatores de homogeneização; esses fatores devem ser usados na forma de somatório (NBR 14653-3:2019, item 9.3.5, tabela 4, item 5).

O intervalo de admissibilidade para o teste de semelhança depende do tamanho da amostra e do grau de fundamentação que se busca atingir.

A NBR 14653-3:2019, em seu item 3.4, apresenta orientações para que o avaliador, ao coletar seus dados no mercado, atenda ao requisito de contemporaneidade. Pela norma,  a contemporaneidade consiste na característica de dados coletados em período em que não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário do qual fazem parte. Esse período é decidido pelo avaliador, conforme seu conhecimento do mercado; portanto, deve ser justificada no laudo. É recomendável que o avaliador informe o período em que os dados da amostra foram coletados.

As fontes de dados devem ser identificadas. A norma técnica admite as seguintes fontes: transações e ofertas.

Na hipótese de bens à venda, aplica-se previamente o fator elasticidade da oferta; após o ajuste feito a partir do fator elasticidade da oferta, inicia-se a fase de homogeneização do conjunto de dados a partir do somatório de fatores específicos de cada item da amostra, apurando-se um valor ajustado que servirá como base de cálculo para a incidência do somatório de fatores específicos do bem avaliando.

Em caráter excepcional, admitem-se opiniões ou estimativas de valor de profissionais, de funcionários de órgãos oficiais da área ou de agentes do setor imobiliário rural (item 7.4.3.10, alínea “c” da mesma norma técnica).

 

1.1.4.1 Influência da localização dos imóveis que compõem a amostra

A pesquisa de dados de mercado comparáveis deve ser feita na região onde se situa o bem; caso não seja possível encontrar elementos suficientes, poderá o avaliador informar se existem dados disponíveis em regiões próximas e, também, se a alteração na localização é capaz de gerar alteração no valor do bem (valor unitário do hectare). Caso sejam reunidos dados de diferentes localidades, o avaliador deverá esclarecer como esses dados serão tratados.

Na hipótese de tratamento de dados por fatores de homogeneização, deverá o avaliador apresentar a tabela de fatores de localização que entender serem os mais adequados, justificando-os; caso o avaliador decida aplicar fatores previamente tabelados, recomenda-se que cite a fonte. Os fatores de localização específicos utilizados para homogeneizar a amostra podem, ainda, ser calculados a partir das relações internas existentes na tabela de índices, os quais, por sua vez, podem ser calculados a partir das distâncias dos imóveis até o polo de referência.

Na hipótese de análise de dados por modelo de regressão linear, o avaliador deverá verificar se existe correlação entre a variável independente (distância do imóvel até determinado ponto de referência) e a variável dependente (valor unitário). Com frequência, percebe-se que imóveis rurais mais próximos do perímetro urbano possuem um valor unitário (R$/ha) maior do que aqueles imóveis mais distantes.

A prática revela que existe uma correlação negativa entre a distância do imóvel até o ponto de referência considerado mais valorizado, ou seja, quanto menor a distância (mais próximo) maior é o valor unitário; desse modo admite-se que a variável independente (distância) é relevante, pois ela é capaz de explicar a variação de preços (variável dependente).

Havendo uma correlação negativa (inversa) entre a distância (variável independente) e o valor unitário (variável dependente), admite-se a aplicação dessa variável em sua forma invertida (transformação). Desse modo, para distâncias maiores (denominadores maiores) o resultado será um quociente menor; por fim, a correlação entre esse quociente e o valor unitário passará a ser positiva (direta).

Todavia, cabe ao avaliador decidir se insistirá no uso dos dados e, em caso afirmativo, se a variável independente (distância) sofrerá, ou não, transformação, observando-se as diretrizes contidas no item A.2.2.1 da NBR 14653-3:2019.

 

1.1.5 Tamanho da amostra

A NBR 14653-3:2019 estabelece um número mínimo de dados; não há número máximo de dados. O número mínimo de observações feitas no mercado varia de acordo com o tratamento de dados escolhido pelo avaliador.

Caso o avaliador opte por analisar seus dados com o uso de fatores de homogeneização, o item 2 da Tabela 4 do item 9.3.5 da NBR 14653-3:2019 estabelece uma quantidade mínima de dados efetivamente utilizados, que varia de acordo com o grau de fundamentação que se pretende alcançar.

Caso o avaliador opte por analisar seus dados com o uso de modelo de regressão linear, o item 2 da Tabela 2 do item 9.3.1 da NBR 14653-3:2019 estabelece uma quantidade mínima de dados efetivamente utilizados, que varia de acordo com:

1) o grau de fundamentação que se pretende atingir; e,
2) com o número de variáveis independentes inseridas na análise, é necessário observar as orientações previstas naquela tabela.

 

Será apresentado um exemplo de avaliação de terras pelo método comparativo direto de dados de mercado, no qual se aplicou a análise por regressão linear. Para explicar a variação de preços constatados no mercado, foram escolhidas três variáveis independentes e seus respectivos fatores já tabelados:

1) capacidade de uso do solo;
2) condições de acesso;
3) fator de recursos hídricos.

 

O conjunto de dados utilizado no exemplo que será apresentado contém 31 observações. Portanto, existem dados suficientes para se atingir o grau máximo de fundamentação.

Observe-se que a norma técnica faz menção a dados efetivamente utilizados; portanto, os pontos atípicos excluídos durante o saneamento não serão considerados como dados efetivamente utilizados; os outliers identificados nos resultados da regressão linear, caso sejam excluídos, também não serão considerados como dados efetivamente utilizados.

Os dados foram previamente ajustados pelo fator de fonte. Após, foram homogeneizados com base nos fatores de capacidade de uso do solo e de condições de acesso (escala de Mendes Sobrinho); foi incluído na análise, ainda, o fator de recursos hídricos, preenchendo-se assim os requisitos previstos nos itens B.3.1, B.3.2, B.3.3 e B.3.4 da NBR 14653-3:2019.

Preenchidos esses requisitos, o tamanho da amostra é suficiente para iniciarmos o tratamento de dados por fatores de homogeneização, em qualquer um dos três graus de fundamentação previstos na norma.

Caso o avaliador escolha analisar seus dados por modelo de regressão linear, o número mínimo de dados para cada um dos três graus de fundamentação é:

\textbf{NBR 14653-3:2019, item 9.3.1, tabela 2, item 2} \\ \textsl{Avaliação de bens. Parte 3: Imóveis rurais e seus componentes } \\ \begin{tabular}{W{l}{1cm}W{l}{0.2cm}W{l}{0.6cm}W{l}{0.2cm}W{r}{0.2cm}W{l}{4cm}} \\ 2 \cdot (3 + 1) & \therefore & 2 \cdot (4) & = & 8 & ( para o grau de fundamentação I) \\3 \cdot (3 + 1) & \therefore & 3 \cdot (4) & = & 12 & ( para o grau de fundamentação II ) \\4 \cdot (3 + 1) & \therefore & 4 \cdot (4) & = & 16 & ( para o grau de fundamentação III ) \\ \end{tabular} \vspace{2cm} \\ \textbf{NBR 14653-2:2011, item 9.2.1, tabela 1, item 2} \\ \textsl{Avaliação de bens. Parte 2: Imóveis urbanos} \\ \begin{tabular}{W{l}{1cm}W{l}{0.2cm}W{l}{0.6cm}W{l}{0.2cm}W{r}{0.2cm}W{l}{4cm}} \\ 3 \cdot (3 + 1) & \therefore & 3 \cdot (4) & = & 12 & ( para o grau de fundamentação I) \\4 \cdot (3 + 1) & \therefore & 4 \cdot (4) & = & 16 & ( para o grau de fundamentação II ) \\6 \cdot (3 + 1) & \therefore & 6 \cdot (4) & = & 24 & ( para o grau de fundamentação III ) \\ \end{tabular}

 

Verifica-se, pois, que existe um número suficiente de dados tanto para a análise por fatores de homogeneização quanto para a análise por modelo de regressão linear.

Serão apresentadas, ainda, planilhas demonstrando a utilização das notas agronômicas tanto na homogeneização do conjunto de dados quanto nos cálculos finais da avaliação.

 

2 MÉTODOS

Nesta parte do trabalho, iremos analisar os métodos mais comumente aplicados no campo de avaliação dos componentes dos bens imóveis rurais.

 

2.1 Método comparativo direto de dados de mercado

A NBR 14653-3:2019, em seu item 10.8.1, apresenta o método comparativo direto de dados de mercado como sendo aquele em que o valor do imóvel é obtido por meio de modelos onde as características dos imóveis, como por exemplo, localização, área, tipos de solos, benfeitorias, equipamentos, recursos naturais etc., são consideradas variáveis independentes, ou seja, variáveis que dão conteúdo lógico e que são capazes de explicar a variação dos preços observada no mercado onde foram coletados os dados que compõem a amostra; por tal motivo, essas variáveis também são conhecidas na doutrina como variáveis explicativas.

Segundo o item 7.2.1 da NBR 14653-1:2019, que trata dos procedimentos gerais, o método comparativo direto de dados de mercado identifica o valor do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra. A existência de dados de mercado comparáveis e, também, o tamanho da amostra são condicionantes para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.

A especificação da avaliação e o enquadramento do laudo em um dos três graus de precisão e de fundamentação são tratados no item 9 da NBR 14653-3:2019. A especificação da avaliação está diretamente relacionada tanto com o empenho do avaliador quanto com o conjunto de informações extraídas do mercado (item 9.1.1 da mesma norma).

Existem observações específicas para a avaliação de benfeitorias (item 9.2), para a identificação do valor do imóvel ou do valor da terra nua com modelos de regressão linear (item 9.3.1, tabela 2)

As diretrizes da NBR 14653-3:2019 devem ser aplicadas com prioridade; todavia, subsidiariamente, em caso de lacuna e desde que haja compatibilidade com as normas específicas, podem ser aplicadas as diretrizes dos procedimentos gerais previstos nas outras partes da NBR 14653.

Muito embora, em se tratando da avaliação da terra nua, o método comparativo direto de dados de mercado tenha uma preferência sobre os demais (itens 10.1.1 da NBR 14653-3:2019), essa orientação não é absoluta, cabendo exclusivamente ao avaliador a prerrogativa de decidir se esse é o método mais adequado para a avaliação do bem no caso em concreto, principalmente se não forem encontrados dados confiáveis para compor a amostra.

Um roteiro simplificado para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado é apresentado a seguir.

  1. Vistoria do bem avaliando.

  2. Pesquisa de mercado e coleta de dados.

    • Existência de dados;

    • Tamanho da amostra;

  3. Tratamento dos dados por fatores de homogeneização:

    • Ajuste prévio dos valores pelo fator de fonte;

    • Testes de semelhança por intervalo de admissibilidade;

      • teste dos fatores individualmente considerados;

      • teste do conjunto de fatores.

    • Aplicação dos fatores na forma de somatório;

    • Saneamento dos dados:

      • intervalo de 30% em torno da média;

      • critério de Chauvenet;

      • critério de Arley.

    • Cálculo do coeficiente de variação;

    • Limites de extrapolação admissíveis;

    • Cálculo do intervalo de confiança, grau de precisão e campo de arbítrio;

    • Avaliação;

    • Arredondamento

  4. Tratamento dos dados por modelo de regressão linear:

    • Ajuste prévio dos dados pelo fator de fonte;

    • Identificação das variáveis independentes relevantes:

      • Análise da correlação entre as variáveis (conhecimento dos efeitos da variável sobre os preços no mercado);

    • Transformação das variáveis, dependendo da correlação observada;

    • Análise dos dados pelo programa compatível;

    • Análise dos níveis de significância dos resultados:

      • nível de significância do modelo (ensaio F de Snedecor);

      • nível de significância dos coeficientes regressores (teste t de Student);

    • Análise de normalidade;

    • Análise de homocedasticidade (teste de Koenker-Bassett);

    • Análise de multicolinearidade;

    • Análise de autocorrelação (teste de Durbin-Watson);

    • Escolha do modelo matemático.

    • Avaliação;

    • Arredondamento

  5. tratamento dos dados pelas notas agronômicas.

    • cálculo da nota agronômica específica do bem avaliando;

    • homogeneização da amostra pelas notas agronômicas dos dados coletados no mercado.

 

A avaliação realizada com o auxílio das notas agronômicas será apresentada no tópico 5.5; após a etapa de homogeneização, o procedimento retoma as etapas gerais previstas nos itens c.4 a c.9, acima apresentados.

A nota agronômica do imóvel pode, ainda, ser utilizada como variável independente tanto na fase de homogeneização por fatores quanto no modelo de análise de dados por regressão linear simples ou múltipla.

Além dos requisitos mínimos apresentados acima, o avaliador pode incluir etapas que entender úteis para justificar a sua estimativa de valor.

Cabe ao avaliador escolher por que caminho fará o tratamento dos dados coletados: por fatores de homogeneização, por modelo de regressão linear ou pela nota agronômica. Todos esses procedimentos são válidos; entretanto, não raro eles apresentarão resultados diferentes uns dos outros, cabendo ao avaliador decidir qual deles será usado para embasar sua estimativa.

 

2.2 Método da capitalização da renda

Com esse método, busca-se estimar o valor presente líquido de um fluxo de caixa, resultante de receitas e despesas inerentes ao bem, descontado a uma taxa de atratividade de igual risco, considerado o prazo do ciclo da cultura. Esse método é o mais adequado caso a avaliação envolva benfeitorias reprodutivas vegetais. Ele também é igualmente útil para a avaliação de um empreendimento de base rural.

A NBR 14653-3:2019 remete o avaliador às disposições da: NBR 14653-3:2019. Item 8.2 NBR 14653-4:2002 (Empreendimentos) NBR 14653-5:2006 (Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral) NBR 14653-6:2008 (Recursos naturais e ambientais) NBR 14653-7:2009 (Bens de patrimônios históricos e artísticos)

Os empreendimentos de base rural estão classificados no item 5.1.2, alínea “d” da NBR 14653-4:2002 e podem ser:

  1. agroindústria;

  2. exploração animal;

  3. exploração vegetal (extração ou cultivo);

  4. exploração mista.

 

As etapas iniciais do processo de avaliação são:

  1. Vistoria;

  2. Pesquisa no mercado;

  3. Requisição da documentação básica;

  4. Escolha da metodologia;

  5. Construção do fluxo de caixa, identificando-se quais são os serviços e os insumos necessários para a formação, manutenção e produção.

  6. Pesquisa no mercado para se apurar o provável rendimento da cultura a partir dos resultados do fluxo;

  7. Cálculo dos fatores de antecipação;

  8. Avaliação;

  9. Arredondamento.

 

As referências foram feitas à NBR 14653-1:2001, já cancelada. O item 7.5 daquela norma tratava da escolha da metodologia e a seção 8 tratava da metodologia aplicável. Esses temas estão contidos nos itens 6.6 e seção 7 da NBR 14653-1:2019 atualmente em vigor.

Será disponibilizada uma planilha com fluxos de caixa para auxiliar o avaliador a desenvolver seus cálculos; esclarece-se, desde já, que os valores são fictícios e o objetivo é demonstrar a estrutura e a dinâmica dos cálculos em um fluxo de caixa.

Esses fluxos não devem ser utilizados sem que se cumpra, antes, todas as etapas previstas no item e acima apresentado. Observe-se que o item e exige conhecimentos especializados da área de agronomia.

 

2.2.1 Fluxo de caixa descontado

O fluxo de caixa é construído para cada concreto e deve incluir, pelo menos, os seguintes elementos:

Taxa de desconto
Área total da gleba
Área de preservação permanente
Área útil (que receberá as obras de urbanização)
Percentual de área não edificável
Área reservada para os lotes
Despesas com urbanização
Alíquota do ITBI
Alíquota do imposto sobre propriedade territorial e urbana
Fator de ajuste (ausência de infraestrutura)
Fator de ajuste (fator área)
Comissões a serem pagas aos vendedores
Estimativa da despesa com publicidade
Valor unitário do lote (R$/m2)
Receita com a venda dos lotes (sem a taxa de desconto)
Imposto de renda; CSLL; PIS; COFINS
Expectativa de lucro (percentual) do empreendedor
Prazo do total previsto para o empreendimento (em meses)
Prazo provável entre o início e o término das vendas dos lotes (em meses)
Prazo necessário para executar a urbanização (em meses)
Taxa média anual estimada de valorização dos lotes (em percentual)
Taxa média mensal estimada de valorização dos lotes (em percentual)

 

É necessário que se tenha extrema cautela na aplicação tanto das equações quanto na construção do fluxo de caia porque qualquer alteração na taxa de juros e na taxa de retorno provoca alterações significativas nos valores finais da gleba.

Os métodos dinâmicos com equações predefinidas ou com fluxo de caixa devem ser desenvolvidos a partir de estudos no mercado local, na legislação da situação do imóvel, na conjuntura econômica nacional e no mercado de capitais; portanto, não é possível generalizá-los.

Os percentuais relativos às perdas da área economicamente útil decorrentes de arruamento, áreas verdes e institucionais devem ser consultados na legislação municipal. Além da legislação local, é necessário que sejam observadas as normas de proteção ambiental previstas nas esferas federal, estadual e municipal.

O valor unitário dos lotes deve ser pesquisado no mercado da situação da gleba, pelos métodos que o avaliador entender mais adequados; porém, geralmente se aplica o método comparativo direto de dados de mercado, onde os valores observados recebem tratamento por fatores de homogeneização ou por modelos de regressão linear múltipla.

Todos esses métodos são comumente aplicados na avaliação de glebas urbanizáveis, tema relativo à avaliação de imóveis urbanos. Um estudo aprofundado sobre a aplicação do método involutivo pode ser encontrado na obra “Avaliação de glebas urbanizáveis” (CAIRES, H.; CAIRES, H. R. R.; 1984).

 

2.4 Método evolutivo

O método evolutivo consiste na conjugação de dois ou mais métodos. Esse é o método mais amplamente utilizado na avaliação de imóveis rurais, desde que a tarefa compreenda a avaliação de mais de um componente, cada qual por método que for mais adequado, considerando-se o tipo de bem.

Conforme prevê a NBR 14653-3:2019, em seu item 8.4.1, a composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtido com o uso do método evolutivo, por meio da conjugação de dois ou mais métodos, a partir dos valores da terra nua, das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas, das obras e trabalhos de melhoria das terras, bem como do passivo e do ativo ambiental, quando considerados.

A equação do método evolutivo está prevista no item 8.4.2 da NBR 14653-3:2019:

V_{ti} = V_{tn} + V_{br} + V_{bnr} + A_a - P_a

 

Onde:

Vti = valor total do imóvel
Vtn = valor da terra nua
Vbf = valor das benfeitorias reprodutivas
Vbnr = valor das benfeitorias não reprodutivas
Aa = valor do ativo ambiental, quando considerado pelo profissional
Pa = valor do passivo ambiental, quando considerado pelo profissional

 

Pode-se incluir na equação acima o valor das máquinas e equipamentos.

No método evolutivo, os elementos do imóvel rurais são avaliados separadamente; para cada elemento, aplica-se o método que for mais adequado.

Não é necessário que todos os componentes sejam avaliados pelo mesmo método. Cabe ao avaliador, valendo-se de seu prudente arbítrio, escolher o método que melhor expresse o valor de mercado do bem.

Na prática da avaliação de imóveis rurais, esse é o método mais amplamente aplicado, haja vista que cada um dos componentes do imóvel rural pode ser avaliado separado e não é necessário que todos eles sejam avaliados pelo mesmo método. Portanto, estudar o método evolutivo significa estudar a conjunção dos demais métodos.

 

2.5 Método de quantificação do custo de reedição

O custo de reedição corresponde ao custo de reprodução descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado em que ele se encontra. O custo de reprodução, por sua vez, é o custo necessário para reproduzir um bem idêntico, com a consideração dos seus insumos pertinentes, sem considerar eventual depreciação.

Caso não sejam encontrados dados de mercado em número suficiente para compor a amostra, abre-se para o avaliador a oportunidade de aplicar o método do custo de quantificação do custo de reedição.

A escolha do método adequado para se calcular a depreciação depende do tipo de bem a ser avaliado. É prática corrente na área de avaliação de bens aplicar o método Ross-Heidecke para depreciar edificações, entretanto esse método pode gerar resultados inadmissíveis quando aplicado na depreciação de bens de outra espécie.

A depreciação de máquinas e equipamentos deve se adequar às informações disponíveis no mercado; os métodos de depreciação mais adequados são o método Caires e o método Cole, que serão apresentados em tópico próprio.

Um breve roteiro para a aplicação do método de quantificação do custo de reedição compreende as seguintes etapas:

  1. Justificativa: ausência de dados de mercado suficientes para compor a amostra;

  2. Consultar o valor do bem em estado de novo:

    • bem do mesmo fabricante, ou

    • bem similar com as mesmas características.

  3. Método de depreciação adequado ao tipo do bem avaliando

 

O custo de substituição de um bem, por sua vez, corresponde ao custo de reedição de um bem, com a mesma utilidade e características assemelhadas ao avaliando. E, por tratar-se de uma reedição, é necessário descontar a depreciação do bem no estado em que ele se encontra.

 

2.6  Depreciação

Depreciação é a perda de valor de um bem em função de eventos de ordem física ou de ordem funcional. De acordo com os itens 3.1.14.1 a 3.1.14.4 da NBR 14653-1:2019, as espécies de depreciação são:

decrepitude: desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção
deterioração: desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados
mutilação: retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes
obsoletismo: superação tecnológica ou funcional

Esquematizando, temos:

\textbf{Depreciação} \begin{cases} \textsl{de\ ordem\ física} & \begin{cases} deterioração \\ \\ decrepitude \end{cases} \\ \\ \\ \\ \textsl{de\ ordem\ funcional} & \begin{cases} falhas\ no\ projeto\ e\ execução \\ \\ obsoletismo \\ \\ inadaptabilidade\ para\ outros\ fins \end {cases} \\ \end{cases}

 

No âmbito da avaliação econômica do bem, interessa-nos, em primeiro lugar, os aspectos de ordem física.

A depreciação decorrente da deterioração será estimada a partir da função desgaste; a decrepitude será analisa a partir da idade (ou tempo de uso) e a vida útil referencial do bem avaliando. Na doutrina especializada informa-se que:

A vida útil de um bem pode ser definida como sendo “o período durante o qual o usuário pode considerar o bem como sendo útil e proveitoso às suas atividades, não significando contudo sua provável duração física”.

A partir desse conceito, podemos concluir que é possível que o bem continue tendo valor econômico para uso, mesmo após o término de sua vida útil tabelada. De fato, essa é a realidade que se constata no mercado de bens usados.

Em se tratando de construções e instalações, a NBR 14653-3:2019, em seu item 10.4.3, determina que a depreciação deve levar em conta:

  1. a) aspectos físicos em função da idade estimada, da vida útil e do estado de conservação;

  2. b) aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a obsolescência e a funcionalidade da benfeitoria.

O método mais amplamente divulgado e utilizado para o cálculo da depreciação de edificações é o método Ross-Heidecke, onde são considerados três variáveis: idade, vida útil e estado de conservação, ou seja, esse método preenche todos os requisitos exigidos na norma técnica.

 

2.6.1 Método Ross-Heidecke

O método Ross-Heidecke é amplamente usado para calcular a depreciação de edificações; esse método conjuga dois outros métodos: o método Ross, que trabalha unicamente com o elemento tempo, e o método Heidecke, que estima a depreciação do bem a partir de seu estado de conservação.

O método Ross, por sua vez, representa o cálculo da média entre os coeficientes apurados pelo método da reta e pelo método da parábola.

Por se tratar de um método amplamente divulgado e conhecido, não será necessário redigir longos comentários sobre o seu uso.

O coeficiente de depreciação Ross-Heidecke é calculado a partir da seguinte equação:

d = \alpha + \bigg( ( 1 - \alpha ) \cdot \dfrac{c}{100} \bigg)

 

Na equação acima, o elemento α representa o coeficiente de depreciação calculado pelo método Ross e o elemento c representa o coeficiente de depreciação tabelado do método Heidecke.

O elemento α, por sua vez, é calculado a partir da seguinte equação:

\alpha = \bigg( \dfrac{t}{T} + \dfrac{t^2}{T^2} \bigg ) \cdot \dfrac{1}{2}

 

As equações acima fornecem um decimal positivo. Entretanto, as tabelas desse método, amplamente divulgadas, devem ser interpretadas como percentuais negativos, pois os números que ali constam representam uma perda de valor decorrente da depreciação. Portanto:

k_d = -d

 

Com essa transformação, calcula-se o fator de depreciação correto específico:

f_d = 1 + k_d

 

Recomenda-se que se calcule o coeficiente de depreciação específico para cada bem, evitando-se o risco de cometer erros ao transpor para o texto ou planilha o coeficiente tabelado. Todavia, ao final deste texto serão anexadas duas tabelas desse método:  uma delas traz os coeficientes de depreciação e a outra traz os fatores de depreciação; além dessas tabelas, também serão anexadas a este estudo a tabela de coeficientes Heidecke e a tabela de vida referencial e valor residual apresentada por FIKER (2016).

É possível inserir nas fórmulas acima o percentual de resíduo (r), apurando-se assim o fator de depreciação ajustado ao resíduo (fdr):

f_{dr} = r + (( 1 - r ) \cdot f_d )

 

Caso o avaliador decida usar os valores tabelados, deve-se ter a cautela de observar que a primeira coluna daquela tabela se refere ao percentual da vida útil já transcorrida.

 

2.6.2 Depreciação física e funcional

A alínea “b” do item 10.4.3 da NBR 14653-3:2019 também determina que, no cálculo da depreciação das construções e instalações, também sejam levados em conta os aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a obsolescência e a funcionalidade da benfeitoria. Portanto, a  depreciação das benfeitorias também pode ser estimada pelo avaliador com base no método simplificado cuja tabela será apresentada linhas abaixo. Os fatores de depreciação estão tabelados e variam em função:

a) do estado de depreciação física e
b) do estado de depreciação funcional.

 

Essas condições devem ser constatadas diretamente pelo avaliador durante a vistoria.

A tabela com esses fatores está disponível nesta página.

Conforme consta na doutrina de Marcelo Rossi Camargo Lima, essa tabela foi desenvolvida a partir dos fatores de depreciação sugeridos por Magossi. Essa proposta simplificada também apresenta os seguintes conceitos:

Adequada: edificação está perfeitamente adequada a sua utilização; está 100% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola.
Inadequada: edificação está parcialmente adequada a sua utilização; aproximadamente 75% de sua capacidade é aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola.
Superada: edificação está superada, considerando as recomendações técnicas atuais, mas aproximadamente 50% de sua capacidade ainda é aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola.
Total: edificação não tem utilidade nenhuma, servindo apenas como fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola.

 

 

 

Fontes:
ALVES, Alaô Caffé. Lógica: pensamento formal e argumentação: elementos para o discurso jurídico. São Paulo: EDIPRO, 2000.
CAIRES, Hélio; CAIRES, Hélio Roberto Ribeiro. Avaliação de glebas urbanizáveis. São Paulo: Pini, 1984.
CAIRES, Hélio Roberto Ribeiro. Técnicas especiais em avaliação. In: Engenharia de avaliações. v. 2. 2. ed. São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2014.
FILLINGER, Victor Carlos. Vida útil de máquinas, equipamentos e instalações. In: Anais do I Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações. São Paulo: Pini, 1978.
FIKER, José. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. 4. ed. São Paulo: Pini, 2016.
LIMA, Marcelo Rossi de Camargo. Avaliação de propriedades rurais: manual básico: a engenharia de avaliações rurais aplicada às fazendas. 3. ed. São Paulo: Leud, 2011.
MAGOSSI, Adilson José. Avaliação de imóveis rurais. In: Avaliações para garantias. São Paulo: Pini, 1983.