Fator testada

A NBR 14653-2:2011 apresenta os seguintes conceitos:

3.26 frente de referência: frente da situação paradigma adotada
3.27 frente projetada: projeção da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda, no caso de frente em curva
3.28 frente real: comprimento efetivo da linha divisória do imóvel com a via de acesso, em projeção horizontal
[…]
3.67 testada: medida da frente do imóvel

A fórmula básica de Harper-Berrini (Thofern, 2008, p. 53) é:

\\ f_t = \sqrt[4]{\dfrac{a}{r}}

o\ fator\ de\ testada\ somente\ é\ aplicado\ dentro\ dos\ limites\ \dfrac{r}{2} < a < 2 \cdot r \\

\begin{tabular}{llll} Onde: & & & \\ & f_t & = & fator de testada \\ & a & = & testada do terreno \\ & r & = &testada referencial \\ \end{tabular}

Todavia, o modo de se fazer o cálculo da fator de testada varia conforme três hipóteses, quais sejam:

 

1ª Hipótese:

  se \qquad a < \dfrac{r}{2} \\ \vspace{0.5cm} \\ então, \qquad f_t = \left( \dfrac{r/2}{r} \right)^{\tfrac{1}{4}} \qquad \therefore \qquad \left( \dfrac{1}{2} \right)^{\tfrac{1}{4}} \qquad = \qquad \textbf{0,8409}

 

Desse modo, se o menor fator possível é 0,8409 , então a máxima desvalorização possível, em função do fator de testada, é:

f_t = 1 + k_t \quad \longrightarrow \quad k_t = f_t -1 \quad \longrightarrow \quad k_t = 0,8409 - 1 \quad \longrightarrow \quad k_t = \textcolor{red}{-15,91\%}

 

2ª Hipótese:

se \qquad \frac{r}{2} < a < 2.r \\ \vspace{0.5cm} \\ então, \qquad f_t = \bigg(\frac{a}{r}\bigg)^{\frac{1}{4}} \qquad \therefore \qquad \bigg(\frac{a}{r}\bigg)^{0.25}

 

3ª Hipótese:

se \qquad a > 2 \cdot r \\ \vspace{0.5 cm} \\ então, \qquad f_t = \left( \dfrac{2 \cdot r}{r} \right)^{\frac{1}{4}} \qquad \therefore \qquad 2^{\frac{1}{4}} \qquad = \qquad \textbf{1,1892}

 

Desse modo, se o maior fator possível é 1,1892 , então a máxima valorização possível, em função do fator de testada, é:

f_t = 1 + k_t \quad \longrightarrow \quad k_t = f_t -1 \quad \longrightarrow \quad k_t = 1,1892 - 1 \quad \longrightarrow \quad k_t = {18,92\%}

 

A variação do fator de testada pode ser demonstrada visualmente no seguinte gráfico:

 

 

 A planilha desenvolvida para o cálculo do fator de testada considera as três hipóteses acima e apresenta resultados para cada uma delas.

Planilha para cálculo do fator de testada

 

 

 

 

 

Fontes:
ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso básico de engenharia legal e de avaliações. 4. ed. revista e ampliada. São Paulo: Pini, 2008.
FIKER, José. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. 4. ed. São Paulo: Pini, 2016.
THOFEHRN, Ragnar. Avaliação de terrenos urbanos: por fórmulas matemáticas. São Paulo: Pini, 2008.
VEGNI-NERI, Guilherme Bomfim. Avaliação de imóveis urbanos e rurais: método prático e moderno. 4. ed. rev., melhorada e atualizada. São Paulo: Ed. Nacional, 1979.