Nesta seção, são apresentados alguns erros identificados com maior frequência nas avaliações econômicas. O propósito desta seção é demonstrar o motivo por que esses caminhos podem ser considerados opções equivocadas que devem ser rejeitadas e qual é o caminho tecnicamente válido que pode ser adotado em seu lugar.
Pode-se alocar esses erros em quatro grupos, quais sejam:
1. procedimentos que se desviam da norma técnica, distorcendo a estimativa;
2. opções tomadas em desacordo com a realidade observada no mercado;
3. estimativas feitas sem qualquer análise da consistência dos dados coletados; e
4. estimativas fundamentadas em normas jurídicas alheias à realidade do mercado
No primeiro grupo, podemos citar o critério dos quocientes e o critério baricêntrico, pois esse tipo de cálculo distorce os resultados e, ainda, ignora a orientação contida na norma técnica segundo a qual o tratamento de dados envolvendo duas ou mais variáveis independentes deve ser feito por modelo de regressão linear múltipla (NBR 14653-2:2011, Anexo A; NBR 14653-3:2019, Anexo A). Podemos incluir nesse conjunto os erros de saneamentos equivocados como, por exemplo, a exclusão arbitrária de elementos da amostra.
No segundo grupo, podemos incluir o cálculo da depreciação pelo método da reta, pois não existe variação linear de preços no mercado de bens usados. A estimativa de valor não pode ignorar as condições do mercado vigente no local em que o bem é negociado; nem o valor que os bens possuem mesmo após o término de sua vida útil. O objetivo da avaliação é fazer uma estimativa do valor de mercado do bem, cujo conceito se encontra NBR 14653-1:2019 (item 0.5)
No terceiro grupo, podemos citar o uso da média sem que se faça uma análise mais aprofundada dos dados disponíveis; essa análise deve ser feita com o objetivo de se identificarem eventuais pontos atípicos que se distanciam da média do conjunto. Os pontos influenciantes devem ser confrontados com os limites aceitáveis previamente fixados: pelo critério de Arley, ou pelo critério de Chauvenet, ou pelo cálculo do intervalo em torno da média, pelo intervalo de confiança, ou pela distância de Cook.
No quarto grupo, podemos incluir as estimativas feitas com base em normas fiscais geralmente aplicadas na avaliação do usufruto e da nua propriedade. Essas normas fiscais estabelecem parâmetros que são válidos unicamente para o cálculo dos impostos incidentes sobre a transmissão de bens inter vivos ou causa mortis.
Não serão expostas quaisquer informações que possam vincular o texto aos casos concretos onde os erros foram observados. O objetivo é criticar o procedimento, mas não o avaliador.
As planilhas aplicando os critérios tecnicamente válidos estão disponíveis nas seções específicas desta página.
